Le marché locatif montréalais se détend. Le taux d’inoccupation de la région métropolitaine a atteint 2,9 % en octobre 2025, son plus haut niveau depuis 2021, et les loyers demandés reculent légèrement en 2026. Mais la détente est très inégale : elle se joue surtout dans les immeubles neufs et au centre-ville, pendant que les logements abordables restent presque introuvables. Voici comment lire ces chiffres, secteur par secteur, et ce qu’ils changent pour un propriétaire ou un promoteur qui veut louer vite et au bon prix.
En bref
- Le taux d’inoccupation de la région métropolitaine de Montréal est passé de 1,5 % en 2023 à 2,9 % en 2025, selon la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM).
- Les loyers demandés se stabilisent : 1 900 $ pour un 2 chambres au premier trimestre de 2026, soit 1,6 % de moins qu’un an plus tôt.
- Les écarts sont énormes d’un secteur à l’autre : 6,4 % d’inoccupation au centre-ville, 0,7 % à Montréal-Nord.
- Pour un immeuble neuf, la concurrence est plus vive qu’il y a trois ans : prix, mise en marché et suivi de l’occupation décident de la rapidité de la location.
Table des matières
- Où en est le marché locatif montréalais
- Les loyers : ce que disent les chiffres officiels
- Secteur par secteur : un marché à plusieurs vitesses
- Immeubles neufs : le segment le plus exposé
- Ce que cela change selon votre profil
- Notre point de vue : l’occupation se gagne avant la livraison
- Un accompagnement du plan de location à la gestion courante
- Comment suivre le marché par vous-même
- Questions fréquentes
- Sources
Où en est le marché locatif montréalais
Pendant quelques années, Montréal a connu un marché très serré : taux d’inoccupation à 1,5 % en 2023, loyers en forte hausse, peu de choix pour les locataires. Le tableau a changé. Selon les indicateurs du logement locatif publiés par l’Observatoire du Grand Montréal, le taux d’inoccupation a atteint 2,9 % en 2025, le sommet depuis 2021.
Un taux de 2,9 % reste loin du confort que connaissent certains marchés, mais il est suffisant pour modifier les rapports de force. Un locataire peut comparer, négocier, attendre. Un propriétaire dont l’unité est mal positionnée le sent en quelques semaines.
La Communauté métropolitaine de Montréal observe aussi que le recul des loyers demandés à Montréal est beaucoup plus limité qu’à Toronto et à Vancouver. Montréal ne s’effondre pas : elle se normalise.
Pourquoi le taux d’inoccupation monte
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) l’explique dans son Rapport sur le marché locatif : à Montréal, l’accroissement de l’offre a fait grimper le taux d’inoccupation malgré l’affaiblissement de la demande. À l’échelle canadienne, les taux ont davantage augmenté là où de nouveaux logements ont été achevés et près des établissements postsecondaires.
Trois mouvements se combinent :
- Plus de logements livrés. Selon Les Affaires, qui rapporte le Rapport sur l’offre de logement de la SCHL, les logements locatifs ont représenté 80 % des mises en chantier de 2025 dans la RMR de Montréal, un record.
- Une demande plus hésitante. La SCHL évoque le ralentissement de la croissance démographique et l’incertitude macroéconomique.
- Un déséquilibre possible à terme. La SCHL prévoit que ces conditions ne dureront pas et que la demande devrait remonter quand l’incertitude se résorbera. Le même rapport relève que la construction de condos est restée à un creux historique.
Pour un promoteur, la leçon est claire : la pression sur la location des immeubles neufs est réelle aujourd’hui, mais la vague de livraisons locatives n’est pas un état permanent.
Les loyers : ce que disent les chiffres officiels
Il faut distinguer trois mesures qui ne disent pas la même chose.
| Mesure | Chiffre | Source |
|---|---|---|
| Loyer moyen, tous logements confondus, octobre 2025 | 1 291 $ | SCHL |
| Loyer moyen au centre-ville, 2025 | 1 668 $ | SCHL, par zone |
| Loyer demandé, 2 chambres, RMR, 1er trimestre de 2026 | 1 900 $ (−1,6 % sur un an) | Observatoire du Grand Montréal |
Le loyer moyen de la SCHL porte sur l’ensemble des logements occupés d’un échantillon de immeubles locatifs. Il inclut donc de nombreux baux anciens, souvent bien en dessous du marché. Le loyer demandé, lui, reflète ce qu’un nouveau locataire se fait annoncer aujourd’hui. L’écart entre les deux est la mesure la plus honnête de la pression sur les prix.
La même note de la CMM indique qu’en 2025, les loyers ont augmenté de 10,6 % en moyenne dans le Grand Montréal, alors que les loyers demandés se stabilisent début 2026. Autrement dit, les hausses se sont surtout produites lors des changements de locataires, et ce phénomène de rattrapage des baux existants pèse sur l’abordabilité même quand les prix affichés cessent de grimper.
Loyer demandé et loyer payé : ne pas les confondre
Si vous établissez un budget ou une projection de revenus, partez toujours du loyer demandé pour une unité à louer, et du loyer payé pour un immeuble existant. Pour les augmentations de baux en cours, les règles québécoises s’appliquent, et nous les expliquons dans notre guide sur l’augmentation de loyer au Québec.
Secteur par secteur : un marché à plusieurs vitesses
Le chiffre régional cache des réalités opposées. Les données de la SCHL par zone pour 2025 montrent des taux d’inoccupation qui vont de 0,7 % à Montréal-Nord à 6,4 % au centre-ville, Longueuil se situant à 1,5 %.
| Secteur (SCHL, 2025) | Taux d’inoccupation | Loyer moyen |
|---|---|---|
| Centre-ville | 6,4 % | 1 668 $ |
| Plateau-Mont-Royal | 4,2 % | 1 433 $ |
| Longueuil | 1,5 % | n.d. |
| Montréal-Nord | 0,7 % | n.d. |
Ce qu’il faut en retenir :
- Le centre-ville absorbe la nouvelle offre. C’est là que se concentrent les grands projets neufs, et c’est là que la concurrence entre immeubles est la plus forte.
- Les secteurs plus abordables restent tendus. Un taux de 0,7 % signifie que presque toute unité mise en location trouve preneur rapidement.
- Le prix compte plus que l’adresse seule. Selon la CMM, les logements les plus abordables affichent un taux d’inoccupation de seulement 1,2 %, contre 2,9 % pour l’ensemble. La détente touche d’abord le haut du marché.
L’emplacement reste le premier moteur de la demande : l’emplacement influence la demande locative par la proximité des transports, des services et des emplois. Un immeuble à distance de marche d’une station de métro ne se loue pas comme un immeuble équivalent en périphérie. Notre article sur la démographie locale pour les promoteurs montre comment adapter la composition des logements au quartier.
Immeubles neufs : le segment le plus exposé
La SCHL constate que les taux d’inoccupation montent surtout là où de nouveaux logements sont achevés. Pour un promoteur, cela veut dire que la période de location initiale, ces premiers mois après la livraison, est le moment où l’écart se creuse entre un projet bien préparé et un autre.
Concrètement, un immeuble neuf qui arrive sur le marché fait face à trois défis :
- Un prix de départ à calibrer. Trop haut, les visites s’espacent. Trop bas, vous laissez des revenus sur la table pour toute la durée des baux. Notre guide sur l’utilisation des données de marché pour fixer ses loyers détaille la méthode.
- Une identité de projet claire. Dans un secteur où plusieurs immeubles se livrent la même année, le locataire compare des photos, des plans et des visites. Voir les étapes de mise en marché d’un immeuble locatif.
- Un rythme de location suivi de près. Chaque mois de vacance se paie. Nous chiffrons cet effet dans l’impact de la vacance locative sur le rendement.
Certains promoteurs adoptent un prix dégressif au lancement pour remplir l’immeuble plus vite, une approche que nous décrivons dans notre article sur la stratégie de prix dégressive. Pour l’ensemble de la démarche, consultez notre guide de stratégie de location d’un projet résidentiel.
Ce que cela change selon votre profil
Si vous êtes promoteur ou constructeur
Le plan de location se prépare avant la livraison. Le marché pardonne moins l’improvisation qu’en 2022 : choisissez le mix de logements selon la démographie du secteur, fixez une fourchette de loyers à partir des loyers demandés réels, et planifiez la campagne avant la fin du chantier. Un gestionnaire associé dès la conception évite bien des corrections tardives, ce que montre notre article sur les avantages d’un partenariat avec le gestionnaire dès la conception.
Si vous êtes propriétaire d’un immeuble existant
Votre risque principal est la vacance entre deux baux et la perte de locataires fiables. Avec plus de choix pour les locataires, la qualité du service et la réponse aux demandes pèsent plus lourd. Voyez nos 3 leviers pour fidéliser vos locataires. Surveillez aussi votre taux d’occupation et votre rentabilité locative avec des indicateurs réguliers.
Si vous êtes investisseur
Un marché plus détendu ne veut pas dire un mauvais marché : il veut dire que les hypothèses de revenus doivent être prudentes. Testez vos projections avec un loyer demandé légèrement inférieur et une période de vacance plus longue, puis vérifiez si l’immeuble tient encore la route. Pour valider une acquisition, le processus d’évaluation d’un immeuble locatif donne le cadre.
Notre point de vue : l’occupation se gagne avant la livraison
Nous gérons des immeubles locatifs pour des propriétaires et des promoteurs de la grande région de Montréal, et notre lecture de ce marché est simple. Quand le taux d’inoccupation était à 1,5 %, presque n’importe quelle unité bien située se louait. À 2,9 %, et à plus de 6 % au centre-ville, le travail de mise en marché redevient un vrai métier.
Ce que nous voyons comme déterminant :
- L’intervention tôt. Les décisions qui affectent le plus l’occupation, comme le mix d’unités, les aires communes et l’identité du projet, se prennent bien avant les premières visites.
- La transparence des chiffres. Notre plateforme de suivi donne en temps réel les informations financières et opérationnelles. Un propriétaire qui voit ses revenus et ses dépenses chaque mois corrige plus vite sa stratégie.
- La réactivité. Une demande de locataire traitée vite, un service d’urgence disponible 24/7 : ce sont des raisons concrètes de renouveler un bail quand le locataire a des options.
Nous ne prétendons pas prédire où iront les loyers. Nous croyons en revanche qu’un immeuble bien préparé, bien présenté et bien suivi se loue plus vite qu’un autre, dans tous les cycles.
— Fred
Un accompagnement du plan de location à la gestion courante
Si vous livrez un immeuble bientôt ou si vous voulez réduire le temps que vous consacrez à la gestion, Linq Immobilier prend en charge la gestion des locataires, l’entretien, la comptabilité et la mise en marché. Pour les développeurs et constructeurs, notre offre de mise en location clé en main vise à maximiser l’occupation dès la livraison. Le détail de chaque volet se trouve sur la page de nos services de gestion. Nos honoraires dépendent de la taille et des besoins du projet : contactez-nous pour une proposition adaptée.
Comment suivre le marché par vous-même
Trois sources gratuites suffisent pour garder une lecture à jour :
- Le Rapport sur le marché locatif de la SCHL, publié chaque année, avec les taux d’inoccupation et les loyers par zone et par type de logement.
- L’Observatoire du Grand Montréal, qui publie des notes sur les indicateurs du logement locatif et sur les loyers demandés.
- Les loyers affichés dans votre propre secteur, relevés sur 10 à 20 annonces comparables chaque trimestre, pour vérifier que votre prix tient.
Le piège habituel est de se fier au loyer moyen global. Comparez toujours des logements de même taille, dans le même secteur, au même niveau de finition. Et vérifiez le cadre légal avant de modifier un bail : notre synthèse de la réglementation locative au Québec vous aide à ne rien manquer.
Questions fréquentes
Est-ce que le marché locatif de Montréal est en faveur des locataires ?
Il se rééquilibre. Avec un taux d’inoccupation de 2,9 % en 2025 et des loyers demandés en léger recul début 2026, les locataires ont plus de choix qu’en 2023. Ce n’est vrai toutefois que pour certains secteurs et segments : les logements abordables restent très recherchés, avec un taux de 1,2 %.
Quel est le loyer moyen à Montréal ?
Selon la SCHL, le loyer moyen, tous types de logements confondus, était de 1 291 $ en octobre 2025. Un 2 chambres affiché à la location demandait environ 1 900 $ au premier trimestre de 2026 dans la RMR, d’après la CMM. L’écart vient du fait que la moyenne inclut des baux anciens.
Où le taux d’inoccupation est-il le plus élevé ?
Au centre-ville, où la SCHL mesurait 6,4 % en 2025, à cause de la concentration de nouveaux immeubles. Le Plateau-Mont-Royal affichait 4,2 %, alors que Montréal-Nord était à 0,7 % et Longueuil à 1,5 %.
Faut-il baisser ses loyers pour louer un immeuble neuf ?
Pas toujours. Il faut d’abord comparer votre prix aux loyers demandés réels pour des logements équivalents dans le même secteur. Si les visites se multiplient sans bail signé, un ajustement ou une stratégie de prix dégressive peut être plus efficace qu’une baisse générale.
Sources
- Les grands indicateurs du logement locatif dans le Grand Montréal, Observatoire du Grand Montréal
- Le marché locatif dans le Grand Montréal, Observatoire du Grand Montréal
- Montréal, loyers moyens historiques par type de logement, SCHL
- Montréal, statistiques du marché locatif par zone, SCHL
- Rapport sur le marché locatif, SCHL
- Un nombre record de logements locatifs érigés à Montréal en 2025, Les Affaires
- Pourquoi l’emplacement influence la demande locative