Ce repère s’appuie sur les données de Statistique Canada et de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, mais la règle d’or reste de calibrer selon la vacance et la démographie de votre secteur.
En bref:
- La vacance nationale est passée de 2,2 % en 2024 à 3,1 % en 2025 ; suivez son évolution locale avant d’ajuster la part des studios.
- Visez 35 à 45 % de logements d’une chambre et une part comparable de deux chambres ; augmentez les grands logements si les familles dominent.
- Prévoyez de 10 à 20 % d’unités accessibles et intégrez dès la conception des cloisons modulaires ainsi que des salles de bains adaptables.
- Testez la demande par sondage et cartographie de la concurrence, puis révisez le mix après six à douze mois selon les réservations et l’occupation.
Table des matières
- Données marché récentes et implication pratique
- Principes opérationnels et repères chiffrés pour définir le mix
- Tailles et configurations usuelles par type d’unité
- Conception adaptable et exigences pour seniors et familles
- Méthode pratique en 5 étapes pour calibrer le mix localement
- Perspective d’un gestionnaire : transformer le mix en occupation réelle
- Comment nous accompagnons la définition et la mise en marché de votre mix
- Questions fréquentes
- Sources
Données marché récentes et implication pratique
Les chiffres nationaux donnent une direction, jamais une réponse définitive. Au deuxième trimestre 2026, le loyer demandé moyen pour un appartement de deux chambres variait fortement d’une région métropolitaine à l’autre : $3,030 à Vancouver, $2,650 à Toronto, $2,640 à Victoria et $2,400 à Halifax, pour une moyenne nationale de $2,130, en baisse de 3,6 % sur un an. Cet écart entre régions suffit à lui seul à justifier qu’on bâtisse le mix sur des données de quartier plutôt que sur une moyenne nationale.
Le taux de vacance national des logements locatifs construits pour la location est passé de 2,2 % en 2024 à 3,1 % en 2025, un signal que l’offre rattrape la demande dans plusieurs marchés et que le positionnement du mix devient plus sensible aux erreurs de calibrage.
Trois réflexes pratiques découlent de ces tendances :
- Comparer vos loyers projetés à ceux de votre propre secteur plutôt qu’à la moyenne provinciale ou nationale.
- Surveiller l’évolution trimestrielle de la vacance locale pour ajuster la part de petites unités avant la mise en chantier.
- Croiser les données de loyer avec la typologie des ménages du secteur, pas seulement avec les prix affichés par les concurrents.
Notre guide sur l’utilisation des données marché pour fixer les loyers détaille comment transposer ces statistiques à l’échelle d’un projet précis.
Principes opérationnels et repères chiffrés pour définir le mix
Les studios se louent vite mais tournent davantage, les 3 chambres se louent plus lentement mais fidélisent mieux les familles.
- Les 1 chambre couvrent généralement 35 à 45 % de l’offre, portés par la demande des jeunes professionnels et des couples sans enfants.
- Les 2 chambres occupent une part comparable, souvent recherchés autant par les colocataires que par les petites familles.
- Les 3 chambres et plus restent minoritaires, mais une sous-allocation chronique expose le projet à une vacance prolongée dès que la demande familiale se manifeste.
La recherche en habitation suggère par ailleurs que le logement locatif dédié, le purpose-built rental devrait représenter 35 à 40 % de l’offre neuve pour soutenir la stabilité des loyers et la diversité d’usage dans un secteur donné. Un projet haut de gamme peut pencher vers davantage de 1 chambre avec services, tandis qu’un projet orienté familles ou abordable gagnera à renforcer la part de 2 et 3 chambres.
Conseil de pro : modélisez toujours deux versions du mix, l’une optimisée pour le loyer au pied carré, l’autre pour la stabilité d’occupation, puis choisissez selon votre tolérance au risque de vacance.
Tailles et configurations usuelles par type d’unité
La superficie attendue varie peu d’un marché à l’autre, mais l’aménagement intérieur fait souvent la différence entre deux unités de taille comparable. Un studio tourne généralement autour de 35 à 45 m², un 1 chambre entre 45 et 60 m², un 2 chambres entre 65 et 85 m² et un 3 chambres au-delà de 90 m².
- Une buanderie privée ou partagée bien placée augmente nettement l’attrait d’un 1 ou 2 chambres sans faire grimper la superficie.
- Le rangement intégré et un balcon utilisable comptent parmi les critères les plus mentionnés lors des visites, bien avant la finition des matériaux.
- Une unité plus petite mais bien agencée se loue souvent aussi vite qu’une unité plus grande mal pensée, ce qui réduit l’intérêt d’ajouter des mètres carrés sans fonction claire.
Conception adaptable et exigences pour seniors et familles
Un mix performant ne se limite pas à des pourcentages par nombre de chambres : il intègre aussi la capacité des unités à évoluer avec le cycle de vie des locataires. Les cloisons modulaires et les espaces multiusage permettent à une unité de servir un jeune couple, puis une famille avec enfant, sans reconfiguration majeure.
- Prévoir une tranche d’unités pleinement accessibles, généralement entre 10 et 20 % selon le profil du projet et sa clientèle visée.
- Programmer des espaces communs actifs plutôt que décoratifs, en particulier pour les projets ciblant une clientèle vieillissante.
- Intégrer dès la conception les circulations et les salles de bains adaptables, moins coûteuses à prévoir en amont qu’à modifier après livraison.
Les audits sur le vieillissement en place montrent que l’adaptabilité des espaces privés et communs soutient la santé sociale des aînés, un facteur qui réduit l’isolement et, par extension, la rotation dans les unités destinées à cette clientèle.
Méthode pratique en 5 étapes pour calibrer le mix localement
Fixer un mix sur papier est simple. Le confirmer avant de couler les fondations demande une méthode.
- Recueillez les données locales : taux de vacance par secteur, loyers demandés récents et typologie des ménages du quartier.
- Lancez un sondage locatif ciblé et cartographiez la concurrence directe, unité par unité et taille par taille.
- Modélisez plusieurs scénarios financiers en faisant varier la vacance par type d’unité, les studios et 1 chambre étant généralement plus sensibles aux cycles de marché que les 3 chambres.
- Mettez en place une stratégie de pré-location ou des offres de réservation avant la livraison pour valider la demande réelle sur chaque taille d’unité.
- Révisez le mix après six à douze mois de mise en marché, une fois les premiers signaux de demande confirmés sur le terrain.
Conseil de pro : la cartographie de la démographie locale avant même le dépôt du plan de construction évite de devoir corriger un mix après coup. Notre article sur le rôle de la démographie locale dans la planification détaille cette étape, tandis que notre guide sur la pré-location d’un immeuble neuf couvre la quatrième étape en profondeur.
Perspective d’un gestionnaire : transformer le mix en occupation réelle
Un mix bien calculé sur papier ne garantit rien tant qu’il n’est pas confronté à la réalité d’une mise en marché. La vitesse de location dépend autant de la qualité du marketing et de la gestion des visites que de la justesse du ratio entre 1, 2 et 3 chambres. Une plateforme de suivi en temps réel des taux d’occupation permet de détecter, dès les premières semaines, qu’une catégorie d’unités traîne et d’ajuster le prix ou la mise en scène avant que le retard ne s’accumule. Externaliser la pré-location et la mise en marché à une équipe dédiée réduit ce risque bien plus efficacement qu’un ajustement théorique du mix une fois le projet livré.
— Fred
Comment nous accompagnons la définition et la mise en marché de votre mix
Définir le bon ratio d’unités n’est qu’une première étape : encore faut-il le valider sur le terrain et le louer rapidement une fois les clés livrées. Nous intervenons dès la conception des projets pour croiser étude de marché, programmation et stratégie de pré-location, afin que le mix choisi corresponde réellement à la demande de votre secteur.
- Nous réalisons l’étude de marché locale et la programmation du projet avant le dépôt des plans définitifs.
- Nous mettons en place une stratégie de pré-location pour sécuriser des locataires avant la livraison.
- Nous assurons une gestion intégrée avec suivi financier transparent en temps réel une fois l’immeuble occupé.
Notre accompagnement dédié aux développeurs couvre l’ensemble de ce parcours, de la conception à la mise en location clé en main, et notre catalogue de services de gestion détaille la gestion financière et administrative qui prend le relais après l’emménagement des premiers locataires.
Questions fréquentes
Quelle est la répartition idéale des unités dans un projet locatif ?
La répartition doit ensuite être ajustée selon la vacance et la démographie observées localement, comme le montrent les données de Statistique Canada.
Comment la vacance locative influence-t-elle le choix du mix ?
Une hausse de la vacance signale généralement un déséquilibre entre l’offre et la demande sur une taille d’unité précise, souvent les studios ou les 1 chambre dans les marchés saturés. Le taux de vacance national est passé de 2,2 % à 3,1 % entre 2024 et 2025, ce qui pousse les promoteurs à recalibrer leurs projets selon les données de leur propre secteur plutôt que sur des moyennes nationales.
Quelle part du logement locatif neuf devrait être du PBR ?
La recherche en habitation recommande que le logement locatif dédié représente environ 35 à 40 % de l’offre neuve pour soutenir la stabilité des loyers et la diversité des types de ménages desservis.
Combien d’unités accessibles faut-il prévoir pour les seniors ?
Les audits sur le vieillissement en place confirment que l’adaptabilité des espaces réduit l’isolement et soutient une occupation plus stable.
Comment tester un mix avant de finaliser la conception ?
La méthode la plus fiable combine un sondage locatif ciblé, une cartographie de la concurrence par taille d’unité et une stratégie de pré-location avant la livraison. Notre guide sur la pré-location d’un immeuble neuf détaille comment valider la demande réelle avant que le mix ne soit coulé dans le béton.