Une mise en demeure pour loyer impayé est une lettre formelle qui somme le locataire de payer la somme due avant une date précise, sous peine de recours. Au Québec, elle est utile, mais elle n’est pas obligatoire avant d’agir. Dès le lendemain de l’échéance, le locataire est en défaut et vous pouvez déposer une demande au Tribunal administratif du logement (TAL). Voici comment enchaîner la lettre, la négociation et la demande au TAL sans perdre de temps ni de preuves.
TL;DR
- Le loyer est dû à la date prévue au bail, ou le premier jour du mois à défaut. Dès le lendemain d’un paiement incomplet, le locataire est en défaut.
- La mise en demeure n’est pas une condition légale du dépôt au TAL. Elle sert à documenter, à fixer un délai clair et à ouvrir la discussion.
- Pour demander la résiliation du bail et l’expulsion, il faut un retard de plus de trois semaines, ou des retards fréquents causant un préjudice sérieux.
- Le dépôt d’une demande pour non-paiement coûte 92 $ (tarifs 2026), plus 3,8 % sur les loyers déposés au greffe, à votre charge.
- Déposez la preuve de notification dans les 45 jours, sinon le TAL peut refuser de convoquer les parties.
Table des matières
- Ce que la loi prévoit quand le loyer n’est pas payé
- Mise en demeure : utile, mais pas obligatoire
- Que mettre dans la lettre
- « Mon locateur n’a pas fait les travaux » : le locataire peut-il retenir le loyer?
- Passer au Tribunal administratif du logement
- Que se passe-t-il si le loyer est impayé depuis trois mois?
- Notre point de vue: l’impayé se gère avant qu’il n’arrive
- Quand déléguer la gestion des impayés
- Garder la tête froide côté finances
- FAQ
- Sources
Ce que la loi prévoit quand le loyer n’est pas payé
Payer le loyer au complet et à temps est la principale obligation du locataire. Si le bail ne fixe pas d’autre date, le paiement est dû le premier jour du mois. Un paiement partiel compte comme un retard.
Une idée reçue circule souvent: il faudrait attendre trois semaines avant de bouger. C’est faux pour la récupération des sommes. Dès le lendemain de l’échéance, vous pouvez demander au TAL de condamner le locataire à payer. Le délai de trois semaines ne concerne que la résiliation du bail.
Voici la distinction à retenir:
| Objectif | Condition | Délai à respecter |
|---|---|---|
| Récupérer le loyer dû | Loyer non payé en totalité à l’échéance | Dès le lendemain |
| Résilier le bail et obtenir l’expulsion | Retard de plus de trois semaines, ou retards fréquents avec préjudice sérieux | Plus de trois semaines |
Pour la seconde voie, l’article 1971 du Code civil du Québec vise le locateur dont le locataire accuse plus de trois semaines de retard, ou paie souvent en retard. Dans ce dernier cas, c’est à vous de démontrer le préjudice, par exemple une perte financière importante.
Mise en demeure : utile, mais pas obligatoire
La mise en demeure est une démarche préliminaire recommandée. Elle ne remplace pas la demande au TAL et ne l’exige pas. Alors pourquoi l’envoyer?
- Elle crée une preuve datée. Montant, période visée et délai accordé sont écrits noir sur blanc.
- Elle rappelle les conséquences. Un locataire qui lit « résiliation du bail » prend parfois la situation plus au sérieux qu’après un simple message texte.
- Elle ouvre une porte. Beaucoup de retards viennent d’un imprévu. Un délai ou un étalement négocié évite souvent des frais et de longs délais d’audience.
Le revers: si vous attendez la fin du délai de la lettre pour agir, vous perdez des jours alors que le recouvrement est déjà possible. Une approche prudente consiste à envoyer la lettre rapidement, avec un court délai, puis à déposer la demande si rien ne bouge.
Que mettre dans la lettre
Une bonne mise en demeure tient sur une page. Elle contient:
- L’identité complète du ou des locataires et du locateur, ainsi que l’adresse du logement.
- La référence au bail (date, durée, loyer mensuel).
- Le montant exact dû, ventilé par mois si plusieurs échéances sont visées.
- Un délai précis pour payer, avec une date et non « sous peu ».
- Les suites prévues: demande au TAL pour recouvrer le loyer et, selon la situation, pour résilier le bail.
- Un moyen simple de vous joindre pour proposer une entente.
Restez factuel. Pas de menace, pas de commentaire sur la vie du locataire, pas de mention d’une action que vous n’avez pas le droit de faire. Envoyez la lettre par un moyen qui laisse une trace, comme le courrier recommandé, et conservez la copie et le reçu. Un modèle adaptable se trouve par exemple sur ce guide sur les loyers impayés, mais adaptez-le toujours à votre bail.
Ce que vous ne pouvez pas faire
Le désir d’accélérer les choses mène parfois à des gestes illégaux. Ne changez pas les serrures, ne coupez pas le chauffage ou l’électricité et n’enlevez pas les biens du locataire: seule une décision du TAL permet l’expulsion. Évitez aussi d’ajouter à la lettre des sommes que le bail ne vous autorise pas à réclamer.
Un rappel utile pour les gestionnaires: exiger un dépôt de garantie est illégal selon l’article 1904 du Code civil, tout comme les chèques postdatés. Une clause contraire dans le bail n’y change rien. Ne tentez donc pas de « compenser » un impayé en réclamant ce type de somme.
« Mon locateur n’a pas fait les travaux » : le locataire peut-il retenir le loyer?
C’est l’excuse la plus fréquente, et la réponse est non. Un locataire ne peut pas se faire justice lui-même en retenant son loyer à cause de travaux non faits ou de services manquants. Ce non-paiement peut justifier votre demande au TAL.
Cela ne vous dispense pas de répondre à la plainte. Si le problème est réel, documentez-le et réglez-le: le locataire a ses propres recours devant le tribunal, et une plainte ignorée alimente le conflit. Nous détaillons la méthode dans notre article pour gérer les plaintes de locataires sans perdre le contrôle.
Passer au Tribunal administratif du logement
Si la lettre reste sans effet et qu’aucune entente n’est possible, la procédure suit ces étapes.
1. Remplir la bonne demande
Le TAL offre un formulaire de demande relative au non-paiement de loyer. Il permet de réclamer la résiliation du bail et l’expulsion, le recouvrement du loyer dû au moment de l’audience, la condamnation solidaire des défendeurs, ainsi que les intérêts et l’indemnité additionnelle. Si de nouveaux mois s’accumulent avant l’audience, un amendement relatif au non-paiement de loyer permet de mettre la demande à jour.
Vous pouvez aussi soumettre la demande en ligne, les frais devant alors être payés en ligne au dépôt.
2. Payer les frais
Les frais d’une demande pour non-paiement s’élèvent à 92 $ en 2026. Le Tribunal prélève de plus 3,8 % sur les loyers déposés à son greffe, à la charge du locateur. Le paiement est obligatoire au moment de produire la demande.
3. Notifier le locataire et prouver la notification
C’est l’étape que l’on néglige le plus. La preuve de notification doit être déposée au TAL dans les 45 jours suivant l’introduction de la demande. Depuis juin 2026, la demande n’est plus fermée automatiquement à l’échéance, mais le Tribunal peut refuser de convoquer les parties tant que la preuve manque au dossier. Un oubli peut donc retarder l’audience de plusieurs semaines. Détails sur le site du TAL.
4. Suivre le dossier
Le TAL a modernisé ses outils, et le plumitif en ligne permet de voir l’état de traitement du dossier. Consultez-le régulièrement: c’est le moyen le plus rapide de savoir si la convocation est bloquée.
5. Préparer l’audience
Apportez le bail, le relevé des paiements, la mise en demeure avec son accusé de réception, et toute communication avec le locataire. Un registre propre vaut mieux que de longues explications. Si vous gérez plusieurs logements, centralisez ces pièces dès le premier jour de retard.
Que se passe-t-il si le loyer est impayé depuis trois mois?
Le TAL peut alors être saisi pour trois mois de loyer, avec possibilité de réclamer la résiliation du bail puisque le seuil de trois semaines est largement dépassé. Un retard de cette ampleur laisse peu de place à l’indulgence du tribunal: la jurisprudence citée par un cabinet spécialisé indique que, pour un retard de plus de trois semaines, le juge n’a pas le pouvoir d’accorder un délai de grâce supplémentaire, sauf si le locataire paie loyer, frais et intérêts avant la décision.
En pratique, le meilleur levier reste d’agir tôt. Trois mois d’impayés représentent un manque à gagner que la procédure ne comblera pas toujours: même avec un jugement, il faut encore recouvrer la somme.
Notre point de vue: l’impayé se gère avant qu’il n’arrive
Nous gérons des immeubles locatifs dans la grande région de Montréal, et un constat revient: les impayés les plus coûteux ne sont pas les plus gros, ce sont ceux qu’on laisse traîner. Un premier rappel le lendemain de l’échéance, un suivi écrit et une proposition d’entente claire règlent une bonne part des cas sans tribunal.
Trois habitudes font la différence:
- Un suivi comptable en temps réel. Quand la perception des loyers et les relevés sont à jour, un retard se voit le jour même, pas à la fin du mois.
- Une sélection rigoureuse à l’entrée. La vérification du crédit et l’enquête de prélocation conforme à la Loi 25 réduisent le risque, dans le respect de la loi.
- Un dossier prêt pour le TAL. Bail, historique de paiements, communications: tout est classé avant d’en avoir besoin.
L’assurance locative obligatoire pour les locataires est aussi un bon filet pour le reste des sinistres, comme nous l’expliquons dans notre article sur l’assurance locataire. Elle ne remplace toutefois pas le loyer.
La règle que nous suivons: négocier d’abord, documenter toujours, et déposer sans attendre quand la discussion échoue.
— Fred
Quand déléguer la gestion des impayés
Relancer, rédiger, notifier, suivre le plumitif et se présenter à l’audience demande du temps, surtout avec plusieurs unités. Linq Immobilier prend en charge la perception des loyers, les relevés financiers, les communications avec les locataires et les urgences 24/7, avec une plateforme de suivi en temps réel. Vous voyez l’état de vos loyers sans courir après l’information. Pour savoir ce que cela représente, consultez nos services de gestion locative, ou regardez comment fonctionne un mandat de gestion locative. Si vous lancez un projet neuf, notre offre de mise en location clé en main vise à maximiser l’occupation dès la livraison.
Garder la tête froide côté finances
Un impayé fragilise aussi votre propre équilibre: hypothèque, taxes et entretien continuent de courir. Si votre immeuble est financé de près, vérifiez votre marge. Cet article sur la limite d’endettement en immobilier aide à réfléchir à votre capacité d’emprunt, même si le contexte y est celui de la France: les règles et seuils québécois sont différents. Constituer des réserves financières dans l’immeuble permet d’absorber quelques mois d’impayés sans stress.
FAQ
Comment mettre en demeure un locataire pour un loyer impayé?
Envoyez une lettre indiquant le montant exact dû, la période visée, un délai précis de paiement et les suites que vous envisagez. Utilisez un envoi traçable, comme le courrier recommandé, et gardez une copie. La lettre n’est pas obligatoire avant de saisir le TAL, mais elle constitue une bonne preuve.
Le propriétaire a-t-il le droit de mettre un locataire dehors au Québec?
Seul le TAL peut ordonner la résiliation du bail et l’expulsion, après audience. Pour un impayé, il faut un retard de plus de trois semaines, ou des retards fréquents causant un préjudice sérieux. Un locateur qui agit seul, par exemple en changeant les serrures, s’expose à des recours.
Faut-il attendre trois semaines avant de déposer une demande au TAL?
Non. Dès le lendemain de la date prévue au bail, le locataire est en défaut et vous pouvez demander le recouvrement des sommes dues. Les trois semaines ne s’appliquent qu’à la demande de résiliation du bail.
Combien coûte une demande pour non-paiement de loyer?
Les frais sont de 92 $ selon les tarifs 2026 du TAL. S’ajoute un prélèvement de 3,8 % sur les loyers déposés au greffe, à la charge du locateur. Consultez la grille de frais du TAL avant de déposer, car elle peut changer.
Que faire si le locataire dit retenir le loyer à cause de travaux?
Il n’en a pas le droit: le locataire ne peut pas se faire justice lui-même. Répondez tout de même à sa plainte et documentez les correctifs, puis déposez votre demande si le loyer reste impayé. Au besoin, consultez un avocat ou le TAL pour votre situation précise.
Sources
- Tribunal administratif du logement : paiement du loyer
- JuridiQC : non-paiement, paiement partiel ou en retard du loyer
- TAL : frais exigibles
- TAL : accueil et plumitif
- TAL : plumitif en ligne
- TAL : soumettre une demande en ligne
- TAL : demande relative au non-paiement de loyer
- TAL : amendement relatif au non-paiement de loyer
- Gouvernement du Québec : exiger un dépôt de garantie est illégal
- Juriclik : mise en demeure pour loyers impayés
- Droit locatif : non-paiement et retards fréquents